2026/1/29
房貸門檻愈來愈嚴格，很多購屋者會困惑，明明收入穩定、信用漂亮，條件還不錯但還是遭到銀行拒絕? 專家解釋，銀行在評估收入時，看的並不是「數字是否亮眼」，而是收入來源能否追溯、是否定期、是否透明，能否真實反映未來還款能力，有沒有信貸、欠債等，聯徵資料都會列的清清楚楚。
央行打炒房! 北市淪重災區，貸滿七成成為過去式。（圖／TVBS）
央行持續維持信用管制，金融機構對貸款態度也越發謹慎。房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，如果不是一般首購族群或從事大家熟知的職業，貸款上會有相當多難度，主要是因為銀行滿水位的狀況。他進一步解釋，若持有第二房或資產量較多，貸款難度會更高。
一般來說，銀行辦理房貸會依照授信5P原則進行評估，包括借款戶資歷（people）、資金用途（purpose）、償還來源（payment）、債權保障（protection）及未來展望（perspective）。然而，許多人困惑為何自己收入高、繳款正常，送件後仍遭銀行拒絕。
銀行授信5P原則。（圖／Gemini）
一位銀行退休人員解釋，有些人雖然職業很好、收入也高，但當銀行進行聯徵查詢時，若發現申請人有多項負債，如信貸、卡債或信用卡循環，即使收入高，也不見得是銀行想要的客戶。此外，若申請人曾有退票紀錄未補、多年前有卡債未還，即使時間已過，銀行內部仍有黑名單可查。
銀行從業人員透露，銀行評估收入時，看重的不是「數字是否亮眼」，而是收入來源能否追溯、定期、透明，能否真實反映未來還款能力。物件保值、負債可控、生活無爭議，都比薪水高低更重要。以現金形式領取收入的人，如市場攤販、報稅紀錄不足的民眾，可能就較不被銀行青睞。
銀行評估房貸申請人十分嚴謹。（圖／Gemini）
銀行退休人員指出，自營商如麵攤、餐廳老闆或菜市場賣菜的商家，並不是公股銀行所想要的客戶，因為銀行看不到他們的收入來源。他建議這類客戶群最好將每天的收入存進銀行。除了財務風險，銀行還會評估申請人的非財務風險，包括職業風險、社會爭議、訴訟紀錄甚至行為特質。雖然這些不會出現在聯徵報告中，卻是銀行內部最常討論的指標。地政士事務所所長鄭文在提醒，許多首購族因不了解申貸機制，抱持貨比三家的心情，但每一次經過、被拒絕，都會成為風險。他強調，就貸款而言，如果比較超過3家就會吃虧，因為每查詢一次聯徵都會留下紀錄，當第三家銀行看到前兩家都拒絕時，可能會認為申請人有問題而婉拒。
面對銀行鑑價保守，房貸利率又普遍在2.6%以上的情況，購屋族只能拉高自備款自救。Teresa也透過穩定金融行為建立良好信用紀錄，她表示，家裡固定的銀行往來、基金投資有助於提升信用，另外也聽說借了信貸後維持固定還款、不延期也會提高信貸分數。賴志昶建議，一般的繳費或欠款要趕緊處理，若職業上比較沒有亮點，可以增加一些其他保證，比如將夫妻或父母都納入，這樣可能會增加銀行貸款的意願。專家強調，房貸是長達20至40年的承諾，銀行看重的是未來的可預期性，建議民眾選擇適合自己的銀行方案，並提供資產證明等方式來提高過件率。
資料來源引用:https://is.gd/Kbz4fX
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