2024-08-23 09:07
銀行房貸額度滿水位，祭出「限貸令」不放錢，搞得房市鬧錢荒，首當其衝就是買預售屋正要交屋、以及簽約完成正走核貸流程的消費者，恐面臨交屋延遲產生上萬元的違約金，或認賠解約的最高15％賠償金，對於急著交屋卻無法順利核貸過戶的消費者而言，只能怒罵「想搞死誰啊」。
最近購屋族「貸不到款」、「排隊等核貸」的消息層出不窮，《東森財經新聞》20日採訪預售屋交屋對保送件階段卡關的房市評論家顏博志，才說到建商配合的第3家銀行可提供貸款，沒想到21日又接到銀行來電告知「滿水位」，最快要等到明年，「但我9月就要交屋了耶！想搞死誰啊？」感嘆「3家銀行最後連一塊錢都不願意貸給我！」
根據預售屋定型化契約記載，一旦解約可沒收最高到總價15％的違約金。示意圖／顏博志提供
根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》對於貸款的約定，通常會由買方與建商洽定的金融機構來給付貸款，買方應於建商通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由銀行同意將貸款撥付給建商。不過契約通常沒規定房貸不下來的違約事宜，而是會以違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過15％的金額來解約。
預售交屋卡關 可找建商協商延後緩衝
顏博志指出，由於是建商談定的銀行無法順利核貸，所以有口頭承諾他若無法在時限內核貸，並不會向他收取違約金，「但是並未有白紙黑字憑證，讓我還是很擔心建商會說話不算話」。
《住展》雜誌發言人陳炳辰表示，預售案交屋因為買方無法在期限內湊足自備款，將會直接違約還得賠償違約金，狀況與建商延後交屋並不同。以現況來說，若為大品牌的建案，因為配合的銀行較多，有可能在買方提出需求後會協助延後交屋，有較多緩衝的可能性；但小建商的資金發揮空間不多，與銀行往來的密切性也不若大建商，「買方恐得自求多福」。
不過陳炳辰也建議，由於現在房市仍然走熱，若買家因為房貸卡關導致違約，其實物件在解約後回到建商手上，「建商應也會不以為意，甚至覺得有更好的獲利空間而願接受買方協商」。
除了預售屋交屋在即面臨的困難，更慘烈的狀況還有中古屋的買賣，中信房屋研展室副理莊思敏指出，近期市面上有很多已經簽約又面臨貸款成數不足的購屋糾紛，尤其是5～6月時景氣很熱時的中古屋買方更是「重災區」，因簽約後代書跑相關流程約花費1～2個月，沒預料到貸款變那麼難，「很多人最後去問親朋好友借錢或搭配信貸」來解決。
這波限貸令最慘的是5～6月看市場大好而看屋簽約的中古屋買方，跑流程時才發現貸款困難。示意圖／東森財經新聞張琬聆攝
根據《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第10項第12條所列，若買家須負延遲交屋的責任，「逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方催告後逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金。」
莊思敏表示，如果當初合約未針對延遲交屋做好相關的規範，例如註明「若貸款成數不足X成，雙方無條件解約」等條款，由於每家房仲約定的交屋延遲違約金不盡相同，有些甚至約定每逾1日按房屋總價千分之一計算交屋延遲金，假設是購買總價1千萬元的房屋，每延遲1天就要負1萬元的違約金。
更嚴重的是，中古屋買賣的解約金並無如預售屋「總價15％違約金」的規定，莊思敏指出，若買方單方面要解約，斡旋階段會沒收斡旋金，如果簽的是要約書，一般會賠償房屋總價的3%，但若已簽約完成則是買方已付價金、頭期款全部沒收充為違約金，「沒有上限，如果已經付了500萬，這些錢就會全部被沒收！」
莊思敏建議，如果流程走到最後實在貸不到的民眾，一般會由房仲調解、讓雙方先解約，避免產生違約金，盡量跟屋主溝通解釋，只要雙方談好可接受的解約條件，多能避免走到已付價金權沒收的違約損失。
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